受政策、市场等因素的影响，房地产企业正逐渐告别过去的快速发展，转向稳定甚至保守。

最近，房地产企业相继发布了2020年度报告，并公布了2021年的业绩目标。根据中房网统计，到2021年，44家房地产企业的销售目标平均增长率为11.85%。与2020年14.40%的平均增长率相比，减少了2.55个百分点。而且从近四年房地产企业销售目标的平均增长率来看，呈逐年下降的趋势。

就分类而言，中小房企仍有较强的规模诉求，龙头企业相对稳健。根据三条红线的要求，绿档房企目标增长较快，红档橙档趋于保守。

近年来，追求规模增长一直是房地产行业的主旋律。去年年中，出台了三条红线政策，旨在量化和管理有息债务。房地产企业很难通过自有资金和土地储备来实现规模增长。

分析家认为，随着市场红利的消退和控制的正常化，房地产行业的高杠杆-高增长模式逐渐失效，行业进入了低增长时代。

头房更谨慎。

据中房网统计，从2018年到2021年，典型住宅企业的年销售目标平均增长率分别为49.04%、17.77%、14.4%和11.85%，逐年下降，企业对市场的判断也越来越谨慎。

就实际完成情况而言，近三年来，由于整体市场交易规模较大，大多数房地产企业都可以完成销售计划。但到2020年，随着疫情爆发和三条红线政策的出台，仍有一些房地产企业无法实现销售目标，如R&F和融创，与年度销售目标相差甚远，远洋、中海等大型房地产企业无法实现。

到2021年，房地产企业对市场的态度会更加谨慎。在已经发布销售目标的房地产企业中，最激进的是合生创展。合生今年设定了500亿元的目标，比去年实际销售规模增长了近40%。

分析人士认为，由于合生基数低，土储规模大，在市场波动小的前提下，实现这一目标并不难。

与合生类似，2021年销售目标增长较大的企业往往规模较小。与大型房地产企业相比，增长率更容易提高。银城国际控股的销售目标为300亿元，比去年实际增长30%。花样年、朗诗等不足1000亿的企业今年的规模增长目标都在20%以上。

龙头房地产企业对规模态度谨慎。近年来，万科、恒大、碧桂园的销售目标增长率很少超过20%，甚至低至一位数。

近年来，万科很少向公众公布销售目标，公司实际销售增长率也很少超过15%，保持稳定增长。到2021年，万科提出了7900亿元的销售目标，比去年增长了12%，也提出了95%的回报要求。

恒大今年的销售目标为7500亿元，增长率仅为3.71%，继续保持一位数的增长；碧桂园的权益销售目标为6240亿元，增长率不到10%。

与中小企业相比，大型住宅企业基数大，难以实现规模的快速增长。然而，仍有一些巨头试图保持一定的速度。招商局蛇口今年的销售目标为3300亿元，比去年增长了18.87%。在这个规模的住宅企业中，它已经成为一个高增长的列表。

红线束缚。

多年前，投资推广和万科、保利、金地一起占据了中国房地产企业的第一军团。此后，公司一度落后，但通过整合深圳蛇口工业区的土地资源，再次获得发展潜力。财经评论员严跃进入21世纪经济报道，称招商局蛇口制定了较高的增长目标，说明公司还在追求弯道超车。同时，招商局蛇口还有两个优势:巨大的土地储备和良好的财务指标。

到2020年底，招商局蛇口的资产负债率为58.84%，净负债率为28.81%，现金短期负债率为1.23%。绿色档位于三条红线。根据监管政策，今年招商局蛇口的有息负债可以增加15%。

据介绍，房地产企业销售目标的设定与企业的发展战略、价值规模、资金实力等有关。但是，随着三条红线政策的出台，房地产企业的资金状况已被分档管理，难以通过高负债获得高增长。与此同时，由于监管机构要求企业提交表外债务，过去大量的债务纳入表外债务。

事实上，三条红线政策对房地产企业规模增长的预期有很大影响。按照规定，红橙、黄绿四档房地产企业的有息负债增长上限分别为0,5%,10%和15%。若踩线严重，房地产企业贷款规模将受到限制，自然难以实现快速增长。

梳理房地产企业的销售目标，发现绿色房地产企业设定的销售目标增长率总体高于其他档位的房地产企业。比如位于绿色档位的宝龙地产，今年销售目标1050亿元，比去年实际销售增长28.8%；同样位于绿色档位的龙湖，今年销售目标3100亿元，增长14.6%。就规模而言，两者的增长目标相对较高。

相反，踩到了所有三条红线，位于红档首开，今年的销售目标设定在1100亿元，仅比去年实际增长25亿元。